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谁解万达轻资产这个谜?

发布时间:  浏览: 次  编辑:秦彬

  “从去年(2014年)开始,万达进行全面转型。从内容上看,要从以房地产为主的企业转型为高科技服务业企业。”——这是王健林2015年4月15日在深交所演讲时的原话。

  当时,为了更详细地解释这一转型,王健林用两个拳头产品——万达商业地产和万达广场做了生动的对比:

  万达商业地产的主要产品是城市综合体,这种产品模式就是建设一个大型万达广场,旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等,把配套物业进行销售,用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品,所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营,全部租金收益归万达,这种模式叫重资产。

  投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益由万达与投资方按一定比例分成。万达从2014年开始研发这种模式,叫做轻资产。

  也就是说,最近发生的631亿元世纪大转卖,早在三年前就已经在王健林脑海里埋下了雏形。

  事到如今唯一的争议在于:为什么卖得那么急、为什么卖得那么快,又为什么卖得那么干净。这些做法,并不合乎人们对于房地产业的常规判断。

  全国房地产商的排名已经在过去20多年的发展中总结出来了一个为业内所公认的评判标准:衡量他们发展预期的两个核心指标,一是廉价的土地储备,二是低成本的融资能力。

  这次万达整体出售资产包的过程,之所以会被外界惊呼为打折贱卖,就是因为这个巨大的资产包里含有大量的土地储备,它们是业内通行评判下的巨大发展潜能。

  交易达成后,万达未来的收益预期,主要就是最近新建的万达广场能带来的租金预期,以及文化、影视、儿童娱乐、金融等领域的收益增长预期,而在过往二十多年的计算公式里,后几个领域的估值远远低于楼盘开发出售所能带来的收益。

  然而,如果事实上的评判标准要发生变化了呢?

  比企业兴衰更替得还要快的是趋势。在王健林2015年的发言中,他曾经规划了一条缓慢而稳妥的路径:因为万达广场从选址、谈判、设计、拿地到开业的建设周期为3年左右,因而2015年开业的万达广场无法再改,全部是重资产。但是2016年万达计划开业50个万达广场,其中超过20个是轻资产。2017年以后,万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产。

  事实上,王健林也是这样做的,和以往万达彪悍的执行力相一致——

  2015年1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币建设约20座万达广场。这是万达商业地产“轻资产”模式的开端。

  2016年开业的50个万达广场,有21个属于轻资产。2016年第4季度,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场,次年起每年开业交付30个万达广场给投资方,净租金双方分成。

  同年,万达商业轻资产还探索出一种新模式,就是对方出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7比3分成。这种被万达叫做“合作类万达广场”的形式,连房地产开发中必不可少的资本化环节都省掉了。

  此消彼长在2017年上半年得以继续——新开业项目14个,其中持有物业万达广场3个,万达茂2个,总面积91.2万平方米;轻资产万达广场9个,总面积111.5万平方米。上半年新发展项目28个,万达广场26个,万达城2个。万达广场全部为轻资产项目,其中投资类轻资产项目14个,合作类轻资产项目12个。

  王健林曾得意地将这种变化称为“空手道”——有了品牌,有了能力,别人找上门来,你一分钱不出凭品牌就能挣钱。

  如果按照王健林这样的设计,轻资产的变化将在不知不觉中,如春雨入夜般悄然发生。

  然而,是什么加快了他的步伐?

  去年开始,有一句话频繁出现在各种地方,但人们对它总是将信将疑——房子是用来住的,不是用来炒的。于是那些不相信或者不太相信这句话的人继续保持高杠杆,继续热抢学区房,结果被始于今年3月、此后不断加码不下十次的种种限购政策压得几十年不能翻身。

  其实,“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话翻译一下,就是这个意思——房地产企业不应该为此肩负太多负债,即使在安全状况下也应该手拿现金,给自己留出平稳过冬的能力。再换句话说:未来的房地产业考验的是经营、管理等“轻资产”能力,房子再也不是建造、销售的“重资产”产品。

  就和万达现在正在做的事情一样。

  或许王健林正是基于这一判断而加快了整个公司转型的脚步,把预计要在未来几年做完的事情毕其功于一役了。

  上海已经在几天前拍出了单价仅5568元/平方米的土地,地价降幅达到惊人的84%,但条件是开发商只能租,不能卖。而上海只是一个开始,在可预见的未来,整个国家的土地出让都会逐渐向租赁转型。对于房地产开发上来说,持有现金的能力、抵御风险的能力,也许会比开疆拓土的能力更重要。

  但是,这一做法无疑背离于业内通行的评判标准。尤其是,众多竞争对手做出了和万达相反的选择——恒大和华夏幸福选择继续保持高杠杆率、融创选择继续高歌猛进地吃进大批土地存量,而只有王健林选择了见好就收。

  这是一个正在变化着的时代,行业内外的意见分歧越来越显著。

  对于一家企业来说,所有未来都基于决策者的规划和实施能力。万达从来不缺后面一点,目前它所面临的是对市场上对前一点的广泛质疑——卖掉被业内视作黄金的土地储备,转而投向看起来并不那么壮美的轻资产经营,这个方向对吗?在急急出售的背后是否还另有隐情?

  “万达的重资产不是发展得不好,也不是没有发展空间,中国的城市化还在进行,行业里模仿万达者也是众多。那为什么现在就要果断转向轻资产?”事实上,在两年前的讲话中,王健林已经向自己和台下的观众抛出了这个问题。

  之后,他自问自答——

  如果我们没有远大目标,完全可以自我满足,仅凭租金自然增长就可以高枕无忧。但对于有近14亿人口的中国消费市场来说,我们的规模还是太小,要扩大竞争优势,必须做得更大。重资产受制于房地产周期,市场火的时候房子卖得很好,现金回流很快,发展起来容易。但我们分析中国房地产已走到供需平衡的拐点,躺着挣钱的高利润时代已经过去,今后要快速扩大规模,就要转型轻资产。

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